06.建築線、現有巷與畸零地

命中 562／1,089 案（51%）。逐年來看：2021 年 123／239（51%）、2022 年 119／240（50%）、2023 年 66／151（44%，同年案量僅其他年度六成，換算比率後仍偏低）、2024 年 112／192（58%）、2025 年 105／193（54%）。2023 年之下降並非案量減少所致，而係比率本身下滑，2024 年後始回升；近兩年為本篇規則適用最密集之時期。

一、成因與審查邏輯

桃園有大量都市計畫歷次通盤檢討造成的特殊基地：區段徵收配回的抵價地、被計畫道路切成畸零地的舊地籍、免指定建築線與否認定不清的邊界土地。這些狀況都要先確認建築線在哪裡、地界線在哪裡、是不是畸零地、要不要走特殊處理程序，之後的退縮、開放空間、喬木數量檢討才有意義。委員審查之第一步即為核驗此線，標示錯誤或未標示者，後續各項檢討均須退回重辦。

二、必記規則

項目	規則	出處
車道出車口無障礙視線範圍	請標示本案車道出車口中心點至建築線左右各 60 度無障礙視線範圍	多案共 12 次，2022-01-25 第二審議會第1次第一案等
特殊基地退縮處理	依附圖檢討後仍無法合理建築使用者，得以騎樓或其他方式設計，提送都市設計審議辦理	「桃園市都市計畫地區基地情形特殊者退縮建築處理原則」第4條；2021-05-11 第二審議會第7次第一案
免指定建築線	倘本案位屬免指建築線地區，應於報告書中檢附相關公文及附件	2023-03-21 第二審議會第4次第二案
非免指地區	不得逕行免指建築線，應以現有巷道申請指定建築線並補附報告書	2026-05-21 第一審議會第17次第三案
現有巷道標示	現有巷道側之高程及地界線，請依本府核發建築線指示圖如實標示及繪製	2021-03-18 第一審議會第4次第三案
畸零地認定	請向本府建築管理處確認基地是否為畸零地	2023-08-15 第二審議會第15次第三案
現有巷道不宜作車道	鄰接之現有巷道不宜做為車輛進出使用，以避免與基地外部車流產生衝突	2023-11-09 第一審議會第22次第一案
基地內通路	圖面應套繪植栽配置，基地內通路請一併標示寬度，不得阻斷延續性	2022-03-31 第一審議會第7次第一案；2021-03-18 第一審議會第4次第三案

三、高頻缺失樣態

1. 車道出入口 60 度無障礙視線範圍未標示（最常見之單一漏項）

請標示本案車道出車口中心點至建築線左右各 60 度無障礙視線範圍。（多案重複 12 次，2022-01-25 第二審議會第1次第一案、2022-03-03 第一審議會第4次第二案、2022-03-31 第一審議會第7次第一案等）

此屬純圖面標示問題，桃園幾乎每案均被指出，補繪一條標註線即可解決，惟仍逐年重複發生。

2. 特殊基地（畸零地／抵價地）未先確認適用之處理程序

一、本案係原區段徵收地主配回之抵價地，有關因105年1月30日該都市計畫第一次通盤檢討，基地兩邊劃設為計畫道路造成之畸零地問題已於110年3月18日桃建照字第1100017679號排除在案，故依「桃園市都市計畫地區基地情形特殊者退縮建築處理原則」提本會討論。（2021-05-11 第二審議會第7次第一案）本案依上述處理原則第4條：「特殊基地依附圖檢討後仍無法合理建築使用者，得以騎樓或其他方式設計，提送桃園市都市設計審議辦理。」經本會討論同意以前院單邊退縮4米以上、上部淨空方式設計。（同案）

畸零地案件應先查明係屬「桃園市畸零地使用自治條例」之認定範圍，抑或「特殊者退縮建築處理原則」之適用範圍；兩者程序與退縮方式不同，混用者將被要求重新踐行程序。

3. 免指定建築線與現有巷道指定建築線混用

臨高速公路用地不得免指建築線，應以現有巷道申請指定建築線並補附報告書。（2026-05-21 第一審議會第17次第三案）倘本案位屬免指建築線地區，應於報告書中檢附相關公文及附件。（2023-03-21 第二審議會第4次第二案） P55 免指建築線圖資釐清。（2022-02-24 第一審議會第3次第二案）

免指定建築線非由申請人自行認定，應檢附公文佐證；不符免指條件之基地，應依現有巷道辦理指定建築線程序。

4. 現有巷道的高程、路寬、性質標示不清

P3-3（某巷道）請釐清鄰地是否為現有巷道應指示建築線。（2021-02-04 第一審議會第1次第一案）現有巷道側之高程及地界線，請依本府核發建築線指示圖如實標示及繪製。（2021-03-18 第一審議會第4次第三案）請確認並修正10公尺現有巷道文字為計畫道路。（2022-07-12 第二審議會第13次第一案）現有巷道路心10米標示範圍有誤，請修正。（2023-12-21 第一審議會第26次第一案）

現有巷道與計畫道路之路心退縮計算基準不同，文字誤植將直接影響退縮數值，委員會亦多次針對此類誤植要求修正。

5. 畸零地認定未先查證即送審

請向本府建築管理處確認本基地是否為畸零地。（2023-08-15 第二審議會第15次第三案）現有巷道退縮建築線，請釐清。（2023-12-14 第一審議會第25次第一案）

送審前應先向建築管理處確認基地之畸零地身分，避免於審議會場始被要求釐清而延遲決議。

6. 基地內通路／私設通路的寬度與延續性

透天住宅區留設基地內通路請於圖面標示，並依建築技術規則檢討設置寬、長度。（2021-03-16 第二審議會第3次第四案）（鄰接巷道）腳踏車停車格阻斷基地內通路之延續性，請移除。（2021-03-18 第一審議會第4次第三案）圖面請套繪植栽配置，基地內通路請一併標示寬度。（2022-03-31 第一審議會第7次第一案）

基地內通路為消防救災與行人通行共用之動線，不得為停車格、植栽等設施占用或阻斷。雲梯車救災需求詳見 07_退縮騎樓與人行道順平。

四、送件前自查清單

已標示車道出車口中心點至建築線左右各 60 度無障礙視線範圍
已確認基地屬於「畸零地使用自治條例」或「特殊者退縮建築處理原則」哪一種適用範圍，未混用程序
免指定建築線者已附本府公文；非免指地區已依現有巷道申請指定建築線
現有巷道之高程、地界線已依本府核發建築線指示圖如實標示，路名／道路性質文字無誤植
已向建築管理處確認基地是否為畸零地
現有巷道未計畫用作車輛進出（如有疑義已先釐清）
基地內通路（含私設通路）已標示寬度、長度，動線未被停車格、植栽等設施阻斷
建築線指示圖為近期核發版本，未逾有效期限