05.使用分區土管與法令適用
命中 698／1,089 案（64%）。逐年佔比從 2021 年 142／239（59%）緩步上升到 2024 年 134／192（70%），2025～2026 維持在 66%～67% 的高原期。桃園轄區廣大，特定區（尤以林口特定區、機場捷運 A7 站地區）訂有各自之土管條文，與市區一般土管規定不得互相套用，為本篇最常發生缺失之處。
一、成因與審查邏輯
Section titled “一、成因與審查邏輯”桃園並非適用單一套土地使用管制規則：市區一般土管、林口特定區土管、A7 站地區都市設計審議準則、都市計畫法桃園市施行細則、桃園市建築管理自治條例各有其適用範圍，且同一基地可能同時適用數套規定。逕以市區土管之檢討邏輯套用於林口或 A7 案件，或未以掛件日期核對適用版本者，委員會均會要求逐條重新檢討。
二、必記規則
Section titled “二、必記規則”| 項目 | 規則 | 出處 |
|---|---|---|
| 林口特定區／A7 站地區專屬土管 | 林口特定區都市計畫及機場捷運 A7 站地區有專屬土管條文（如 #14、#16、#20、#27、#29）與都市設計審議準則，不可比照市區一般土管檢討 | 2023-09-28 第一審議會第18次 第一案；2026-01-29 第一審議會第5次 第一案 |
| 施行細則第15條 使用類組限制 | 特定使用類組（如多戶住宅、飲食店）之樓地板面積比例、樓層限制，依「都市計畫法桃園市施行細則」第15條檢討 | 2021-02-09 第二審議會第1次 第五案；2021-06-29 第二審議會第11次 第四案 |
| 建築管理自治條例第16條 道路退縮地 | 基地內道路退縮地能否計入法定空地，依「桃園市建築管理自治條例」第16條認定，須釐清並於計算基地面積時扣除 | 2021-05-27 第一審議會第8次 第五案；2021-06-24 第一審議會第10次 第一案 |
| 土管退縮範圍禁止事項 | 除必要人車通道及街道家具外，土管退縮範圍原則不得設置突出構造物、停車格、機車位、臨時停車位；設置招牌廣告物者須因應開放空間獎勵酌量減量 | 多筆，見下方樣態 |
| 法令適用日 | 應以建照掛件日期認定應適用之土管、預審原則版本，不可沿用舊版檢討 | 2021-06-10 第一審議會第9次 第一案 |
| 林口特定區工業區容積率提升 | 依林口土管第20點第2款申請基準容積率提升者，須依「林口特定區都市計畫內工業區土地申請提高容積率都市設計審議作業規定」逐項補正檢討，並取得建築師簽證 | 2021-04-27 第二審議會第6次 第一案 |
| 基本文件 | 應補附土地使用分區證明、地籍圖、土地謄本、現況實測、建築線等 | 2021-12-09 第一審議會第23次 第三案 |
三、高頻缺失樣態
Section titled “三、高頻缺失樣態”1. 林口／A7 專屬土管條文誤用或未逐條檢討
Section titled “1. 林口／A7 專屬土管條文誤用或未逐條檢討”
- 請依林口土管#14 檢討第二組：多戶住宅，其供作住宅使用部分之樓地板面積，不得超過申請建築基地總樓地板面積之 50％； 且不得設置於三樓（含三樓）以下。（2023-09-28 第一審議會第18次 第一案） (十四)P2-2-2 審議原則#4(三)本案非屬A7 範圍內，請修正。（2022-01-25 第二審議會第1次 第二案）
- 請逐項檢討變更林口土管、A7 站地區都市設計審議準則，檢附圖表並標示基地位置。（2024-05-14 第二審議會第10次 第一案） (八) 請依A7 土管#29 檢討最小後院深度及深度比，另請再檢討街道家具投影比例不得超過10%。（2026-01-29 第一審議會第5次 第一案）
林口特定區與 A7 站地區之土管屬兩套獨立之條文編號系統，與市區一般土管之點次無法對應；實務上並曾出現基地是否位於 A7 範圍遭誤植之情形，顯示適用範圍之界定亦應先行查證，不得僅依基地概略位置套用規則。
2. 使用類組面積比例、施行細則第15條未檢討
Section titled “2. 使用類組面積比例、施行細則第15條未檢討”請確認飲食店面積檢討是否符合「都市計畫法桃園市施行細則第15條」相關規定。（2021-02-09 第二審議會第1次 第五案） 2. P2-8 本案應適用都市計畫法桃園市施行細則第15 條之規定，請補充相關法令檢討。（2021-06-29 第二審議會第11次 第四案）
施行細則第15條規範不同使用類組（住宅、飲食店等）之樓地板面積比例上限及可否設於特定樓層，應於申請書設計概要階段即行核對，不宜俟委員指出後再補提檢討。
3. 道路退縮地能否計入法定空地未釐清
Section titled “3. 道路退縮地能否計入法定空地未釐清”
- 依桃園市建築管理自治條例第16 條，本案道路退縮地能否計入法定空地檢討，請釐清。（2021-05-27 第一審議會第8次 第五案）
- P3-4、P3-7 本案請釐清基地範圍是否有道路退縮地，如有道路退縮地，依桃園市建築管理自治條例第16 條規定應扣除基地面積計算，併建築執照審查。（2021-06-24 第一審議會第10次 第一案）
基地緊臨計畫道路並設有指定退縮地者，應先確認該部分得否計入法定空地。此一認定連動影響建蔽率、容積率之分母，認定錯誤將導致後續各項數值全部須重新核算。
4. 土管退縮範圍內設置不得設置之設施
Section titled “4. 土管退縮範圍內設置不得設置之設施”
- 土管退縮範圍內不得設置臨時停車位，請另擇他處內化設置。（2021-03-30 第二審議會第4次 第二案）
- 土管退縮範圍不得設置停車格，請修正。（2021-06-29 第二審議會第11次 第二案）
- 土管退縮範圍內不得設置機車位，請修正。（2021-06-24 第一審議會第10次 第二案）
- 本區土管要點內退縮空間得設置招牌廣告物，因涉及開放空間獎勵，視覺開放性受阻，設置於樹距內可視性亦不佳，請減量設置。（2021-02-04 第一審議會第1次 第二案）
土管退縮範圍的定位是給人行、開放空間、植栽用的，車輛相關設施（停車格、機車位、臨時停車位）一律不得侵入；招牌廣告物雖然土管要點沒有明文禁止，但只要退縮範圍同時申請了開放空間獎勵，委員就會要求減量以維持視覺開放性。
5. 法令適用日、掛件日期未核對
Section titled “5. 法令適用日、掛件日期未核對”
- 請依建照掛件日期(109.2.25)適用之土管檢討並修正相關圖說。（2021-06-10 第一審議會第9次 第一案）
- 請再檢視高層緩衝空間進出動線之合理性並補充車輛進出軌跡圖，車道進出淨寬應達3.5 公尺以上，另請釐清法令適用日。（2021-03-18 第一審議會第4次 第二案）
土管與預審原則時有修正，適用版本以建照掛件日期認定，而非都審提送日期；兩者常非同一日，沿用舊版進行檢討為常見之失誤來源。
6. 林口特定區工業區容積率提升案之補正未完備
Section titled “6. 林口特定區工業區容積率提升案之補正未完備”一、 本案依林口土管第20 點第2 款規定申請基準容積率提升，經委員會討論請依下列意見修正，並依林口特定區都市計畫內工業區土地申請提高容積率都市設計審議作業規定補正檢討相關圖面後，同意本案容積率得提升至210%。（2021-04-27 第二審議會第6次 第一案） (一) 有關本基地位屬林口特定區工業區，依上開規定檢附專章圖面說明其區位及配置計畫、量體配置與周邊環境關係等，經建築師簽證檢討尚屬可行，經委員會討論同意本案容積率得提升至240%。（2021-08-10 第二審議會第14次 第一案）
容積率提升非經申請即予核准，委員審查者為「區位及配置計畫、量體配置與周邊環境關係」之專章圖面，並須有建築師簽證，任一項缺漏均無法核准提升。
四、送件前自查清單
Section titled “四、送件前自查清單”- 基地位於林口特定區／A7 站地區者，已逐條檢討專屬土管條文（如 #14、#16、#20、#27、#29）及都市設計審議準則，非套用市區一般土管
- 涉及使用類組面積比例限制（如多戶住宅、飲食店樓地板面積）者，已依都市計畫法桃園市施行細則第15條檢討
- 基地範圍如有道路退縮地，已依桃園市建築管理自治條例第16條認定是否計入法定空地並扣除計算
- 土管退縮範圍內未設置臨時停車位、停車格、機車位、突出構造物；設招牌廣告物者已依開放空間獎勵酌量減量
- 已以建照掛件日期核對應適用之土管、預審原則版本，非沿用舊版
- 申請林口特定區工業區容積率提升者，已檢附區位配置專章圖面及建築師簽證，並依作業規定逐項補正
- 已補附土地使用分區證明、地籍圖、土地謄本、現況實測、建築線等基本文件
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