01.面積、容積與建築面積

根本問題：109-1～115-1 共 12 期可讀講義，每一期都有面積或容積的案例，累計 107 則，是第二名（25 則）的四倍以上。爭點幾乎都集中在「這個空間到底算不算建築面積／樓地板面積／容積」——不是公式算錯，而是空間類型判錯、免計條件套錯，或圖面與計算表不一致。

---

最高頻缺失樣態

缺失類型	典型錯誤	依據	出現期別
建築面積投影範圍	樓梯、露臺、陽台、過樑、車道上方的投影誤計或漏計	技規設計施工編 §1（三）	109–115 每期
梯廳免計容積	淨深度未達 2m 或未連續設置仍免計容積	技規 §162	109-2、110-1、110-2、112-1
機電空間免計	機電設備空間超過該層居室樓地板 1/10 仍免計	技規 §162	110-1、112-1、114-2
陽台深度	陽台深度超過 2M 部分未計入容積樓地板	技規 §1	110-1、111-1、112-2、113-1
出入口雨遮	未自外緣 2M 計算樓地板；或非懸挑式設計	技規 §1	109-1、110-1、112-2、113-1、115-1
挑空昇降機道	挑空樓層昇降機道未計樓地板面積	技規 §162	112-1、113-2、114-2
水箱／機房	地下室水箱漏計樓地板、未依最大樓地板檢討開挖率	—	114-1
停車容積類型	一層機械停車卻以倉儲式停車空間檢討地下容積	技規 §162	113-2、114-1、114-2
車位折減重複扣抵	各類用途法定車位折減之樓地板重複扣除	—	114-1

---

逐項說明

1. 建築面積投影範圍

• 規定：建築物外牆中心線或其代替柱中心線以內之最大水平投影面積（技規設計施工編 §1 第 3 款）。
• 常見錯：樓梯不符免計條件卻未納入投影（115-1 p.48）；上方露臺投影被自行計入建築面積（114-1 p.98）；挑空過樑投影未計入（109-1、111-1、112-2）；車道上方無頂蓋卻自行計入（109-1 p.40）。
• 教訓：投影是「該計的沒計」和「不該計的亂計」兩個方向都會被抓。未計入容積樓地板的部分，不得自行計入建築面積（112-2 p.60、111-1 p.133）。

2. 梯廳：淨深度 2 公尺，而且要「連續」

• 講義原文：「每層共同使用之樓梯間、昇降機間之梯廳應連續設置，其淨深度不得小於二公尺」（技規 §162；112-1 p.94）。
• 連續這兩個字是重點——112-1 p.94 的原案就是「梯廳連續設置淨深度小於二公尺包含出入口」被判有誤。
• 梯廳內設水箱導致淨寬／淨深不足，該範圍應計入容積（109-2 p.69、110-1 p.70）。
• 淨深度不足處只有不足的那一段要納入容積檢討，不是整個梯廳（110-1 p.70「梯廳淨寬<2M處，應納入容積檢討」）。

3. 機電設備空間：該層居室樓地板的 1/10

• 講義原文：「各層機電設備空間面積應小於該層居室樓地板面積之十分之一」（112-1 p.96）。
• 注意分母是該層居室樓地板面積，不是該層全部樓地板面積。
• 110-1 p.69 另有「檢討機電 10% 或 15%」的區分——適用哪一個取決於案件條件，送件前務必回查現行 §162 全文。
• 非屬區分所有權建築物的機電空間，免計條件不同，不可沿用集合住宅算法（114-2 p.107）。

4. 陽台深度 2M、雨遮外緣 2M

• 陽台深度超過 2M 的部分應計入容積樓地板面積，並以不同圖例標示計算（110-1 p.74、111-1 p.136、112-2 p.69–70、113-1 p.94）。
• 出入口雨遮應自其外緣 2M 計算樓地板面積（技規 §1；110-1 p.75、112-2 p.67、109-1 p.50）。
• 出入口雨遮應為懸挑式設計；內凹型未檢討容積樓地板或陽台面積即為缺失（115-1 p.49、113-1 p.92）。詳見 05_陽台雨遮露臺與裝飾物。

5. 電梯機房：昇降機道水平面積的 2 倍

• 講義原文：機房面積不得小於「昇降機道水平面積之二倍」，但無礙機械配設及管理並經主管建築機關核准者不在此限（110-1 p.89、112-1 p.108）。
• 這是下限不是上限——常被誤讀。

6. 挑空、水箱與地下室

• 挑空樓層的昇降機道應計算樓地板面積（112-1 p.95、113-2 p.89、114-2 p.100）。
• 地下室水箱應計入樓地板面積，並依最大樓地板檢討開挖率（114-1 p.97）。
• 倉儲式機械停車空間的附屬維修空間內不得設置水箱或機房（110-1 p.86、112-1 p.98、112-2 p.73）。

7. 停車與容積的交界

• 一層設置機械停車，不得以倉儲式停車空間方式檢討地下室容積（114-1 p.91）。
• 各類用途法定車位折減之樓地板不得重複扣抵（114-1 p.100）。合併檢討不等於可以重複扣除。
• 詳見 02_停車車道與無障礙。

---

容易犯錯的根本原因

1. 先畫圖、後補算：平面已定案才找免計依據，容易把不適用的免計規則硬套進去。
2. 同一空間多種名稱：雨遮、陽台、挑空、機電、停車等名稱與法規上的面積類型未必相同。
3. 只核計算表，未核圖面：抽查常直接從圖面找到表上沒有反映的樓梯、水箱、昇降機道或雨遮。
4. 混用前案邏輯：機電與停車的免計條件會受到樓層、權屬、用途與設置型態影響。

---

送件前自查清單

• 建築面積圖已以外牆中心線或代替柱中心線說明計算邊界（技規 §1 三）。
• 樓梯、昇降機道、水箱、管道與挑空區均有「計入／免計」判定與依據。
• 未計入容積樓地板的部分，沒有被自行計入建築面積（反向錯誤同樣會被抓）。
• 梯廳淨深度 ≥ 2m 且連續設置（含出入口段）；不足處已納入容積檢討。
• 機電設備空間 < 該層居室樓地板 1/10；非區分所有權建築物已另依適用條件檢討。
• 陽台深度超過 2M 部分已計入容積樓地板，並以不同圖例標示。
• 出入口雨遮為懸挑式，並自外緣 2M 計算樓地板面積。
• 電梯機房面積 ≥ 昇降機道水平面積 2 倍（或已取得主管機關核准）。
• 地下室水箱已計入樓地板，且開挖率以最大樓地板檢討。
• 停車空間的型態、樓層位置、容積計算與法定車位計算一致；車位折減無跨用途重複扣抵。
• 面積計算表、建築概要表與各層圖說的數字已交叉覆核。

---

法規回查

本篇引用《建築技術規則》設計施工編第 1、59、162 條等條文。上列數值均出自講義原文 （逐則出處見 跨期案例索引、案例法規對照），但適用條件、但書與是否已修正 一律以 全國法規資料庫 及 新北市政府電子法規查詢系統 現行版本為準。

---

資料出處

整理日期：2026-07-17