26.TOD 捷運、新市鎮特定區、水岸景觀與文化資產
捷運 TOD 類命中 733／1,451 份（50%）、新市鎮特定區類 400 份（27%）、水岸景觀類 539 份（37%）、文資考古類 133 份（9%）。本篇屬新北特有之地域性議題：同一設計於板橋得予通過，置於淡水或中和水岸則未必符合審查要求。
一、先確認基地落在哪一套「額外規範」裡
Section titled “一、先確認基地落在哪一套「額外規範」裡”新北除了全市共通的都審原則，還有大量分區／特定區專屬規範。送件前應先查明本案適用之規範：
| 規範 | 適用範圍 | 特別要求（例） |
|---|---|---|
| 臺北港特定區都市設計準則 | 臺北港特定區 | 依細部計畫土管第 20 點，須依都審原則及本準則審議通過始得發照 |
| 新北市中和區華中橋西側區段都市設計審議原則 | 中和華中橋西側重劃區 | 沿河岸第 1 排各街廓3 樓露台應相互串聯為景觀平台並供民眾休憩；量體採錯落式配置 |
| 新北市新莊區（副都市中心地區）都市設計審議要點 | 新莊副都心 | 第 7 點：商業區法定車位 30% 應設電動車位 |
| 新北市社會住宅都市設計審議原則 | 社會住宅案 | 自行車位 ≥ 法定機車位 1/4；救護車、復康巴士動線 |
| 變更淡水（竹圍地區）細部計畫土管要點 | 竹圍 | 天際線高度管制（第 16 點） |
| 台北大學社區特定區計畫土管要點 | 三峽台北大學特定區 | 第 2 點：公私建築開發及公共工程均須審議通過始得發照或施工 |
| 變更新莊細部計畫土管第 14 點 | 新莊 | 古蹟保存區及臨古蹟保存區之建築基地應先經都設會審議 |
| 新北市大眾捷運系統路權範圍內建築物管理作業要點 | 捷運路權範圍 | 第 3 點：消防救災 |
其他常出現的特定區：新莊副都心、新店中央新村北側、板橋浮洲、新板橋車站特定專用區、淡海新市鎮、重陽重劃區、林口特定區、塭仔圳地區。
二、水岸城市：新北最有辨識度的審查主張
Section titled “二、水岸城市：新北最有辨識度的審查主張”1. 河岸第一排之義務
Section titled “1. 河岸第一排之義務”新北市是一個水岸城市……「新北市中和區華中橋西側區段都市設計審議原則」為提昇本重劃區都市景觀、與水岸連結、形塑水岸住宅整體風貌，故沿河岸第 1 排各街廓之各基地 3 樓露台應相互串聯為景觀平台並供民眾休憩。（2023-08-29 專案小組）
同案之爭議顯示新北就串接之落實程度審查甚細：委員直接指出開發單位以「鄰社區連通廊未到境界線、露台高 10 公尺可及性不佳」為由貶抑串接之公益性，並僅以 4 公尺寬之通廊因應，不予採認。（2023-08-29、2023-11-16 大會）
2. 量體、面寬與分棟
Section titled “2. 量體、面寬與分棟”水岸建築量體配置原則：應依「新北市都市設計審議原則」第 6 點第 3 款第 2 目檢討，經建築師簽證基地平均寬度 206.99 公尺，各幢立面總寬度 144.85 公尺小於基地平均寬度之 70%（144.89 公尺），惟考量確保風環境效應及視覺景觀，為避免水平向連續牆面寬度達 126.50 公尺，歷次審議決議皆請修正建築物採 2 棟之配置。（2024-05-27 專案小組） 依原核准歷次會議紀錄，商業空間應集中規劃並與住宅使用採分棟設計，惟本次變更原規劃地上 3 棟合併為 1 棟並增加建築面積，未符合原核准決議，請修正。另本案臨新店溪，為維護水岸整體景觀及微氣候通風機能，變更後 B 區建築量體面寬不得大於原核准，請重新調整採分棟設計。（2025-04-21 大會）
要點：立面總寬度符合基地平均寬度 70% 的形式門檻，不代表過關——連續牆面寬度過長仍會被要求分棟。
3. 天際線
Section titled “3. 天際線”本案依高程計算大屯山自然天際線 20% 高度斷面圖部分，請補充地形斷面圖。（2020-03-09 專案小組） 建築物樓層達 10 層以上，需檢討基地與鄰近建築物之天際線和諧關係（並具體點名鄰案建照號）。（2023-09-18 專案小組） 請套繪鄰地建築量體示意圖檢討與本案天際線關係。（2017-12-08 專案小組） 天際線模擬圖內容植（栽）請修正。（2017-01-17 專案小組）
4. 河岸第一排的立面與照明
Section titled “4. 河岸第一排的立面與照明”考量本案為河岸第一排，建議調整工作陽台設置位置，應調整建築物設計語彙、加強燈光配置及天際線。（2018-12-06 大會第12次） 臨淡水河之建築立面應以正立面設計，避免設置空調主機及工作陽台。（2016-12-07 專案小組） 有關建築物照明計畫仍請以水岸城市景觀考量，於夜間 12 點至清晨 5 點請規劃頂部水平造型燈光，以塑造夜間水岸帶狀視覺景觀。（2024-10-25 大會） 請自河面適當視點與視角模擬本案量體透視圖。（2017-01-04 專案小組） 沿河岸側商業空間立面規劃玻璃帷幕應一併考量對河岸之影響。（2025-04-21 大會）
5. 協助開闢周邊公共設施
Section titled “5. 協助開闢周邊公共設施”協助開闢周邊公共設施部分，包含 ①協助西側道路用地開闢並進行簡易綠美化 ②華中橋及中和地標周邊環境美化 ③水岸生態公園建置及認養，後續請洽相關權責單位確認。（2025-04-21 大會）
三、TOD 與捷運相關
Section titled “三、TOD 與捷運相關”1. 站區周邊案的固定要求
Section titled “1. 站區周邊案的固定要求”- 請說明捷運站位置、距離及通往本案之行人動線（2016-02-15 專案小組）
- 請補充本案鄰近既有公車站之相對位置及相關停車平面圖（2016-09-02 專案小組，×17）
- 為提供轉乘人流停留等候空間，請留設捷運站出入口及客運站出入口之站前廣場（2016-06-06 大會）
- 天橋設置應考量串聯全區各棟商業空間至捷運站之可行性（2020-04-30 專案小組）
2. TOD 政策要求
Section titled “2. TOD 政策要求”本計畫區內各基地住宅及商業大樓，停車需求請盡量內部化；另本計畫區鄰近先嗇宮站，且市府大樓地下停車場將設置連通道與捷運站聯接，為配合發展 TOD，請一併宣導住戶及員工利用大眾運輸系統；若基地尚有餘裕空間，建議亦可引進共享運具。（2021-08-20 大會） 為減輕基地開發增加容積所衍生之開發衝擊，請評估如何有效提升綠色運具使用率，如公共自行車（YouBike）、大眾運輸。（2023-08-14 專案小組）
3. 捷運站體本身的案子
Section titled “3. 捷運站體本身的案子”- 各站體應考量設計語彙一致（2018-09-14 專案小組）
- 架高車站地面淨高應考量公共使用性合理規劃（2019-01-08 專案小組）
- 站體位於公有人行道及中央分隔島上者，請標示既有喬木位置並說明移植計畫（2016-09-02 專案小組）
- 消防救災依「新北市大眾捷運系統路權範圍內建築物管理作業要點」第 3 點辦理
- 位於淡海新市鎮特定區內站體，請檢附內政部營建署審查意見及修正回復內容（2016-09-02 專案小組）
四、文化資產與考古遺址
Section titled “四、文化資產與考古遺址”請套繪文化局提供之遺址位置圖面，避免地下開挖涉及文化層保護範圍。（2018-06-15 專案小組） 本案因涉及考古遺址（淡水「高厝坑遺址」），日後若涉及開發行為，請依文化資產保存法第 57 條規定辦理。（2018-07-25 專案小組，文化局書面意見） 開挖部分涉及都市計畫內文化遺址保存規定，請目的事業主管機關文化局確認並依規定辦理。（2018-09-14 大會） 本案涉及文化遺址範圍部分，應於核備前經本府文化局確認。（同案） 公七及公八用地為確保遺址之完整保存，以維持原地形地貌為原則，可土石填方但不可挖方。（同案，龍山遺址）
古蹟土地容積移轉的特別議題
Section titled “古蹟土地容積移轉的特別議題”考量古蹟容積移轉是永久定著於土地上，惟本案容移要求提供「1 年 60 天連續 10 年之展演空間」是有時效性的，是否符合衡平附帶性，應就法令面轉請主管機關（文化局）研議。（2018-07-25 大會） 展演空間使用計畫及清潔費用收費標準，應於核定前洽本府文化局確認，並於公寓大廈規約之使用管理維護計畫中合理訂定場地清潔費用。（2018-07-25、2018-11-02）
五、送件前自查清單
Section titled “五、送件前自查清單”- 已確認基地適用之所有分區／特定區都市設計規範，並逐套檢討（不只全市都審原則）
- 特定區案：法令依據欄已載明細部計畫名稱＋土管要點點次
- 水岸案：河岸第一排露台串聯義務已檢討並提出可行串接方案（非形式敷衍）
- 水岸案量體：各幢立面總寬 ≤ 基地平均寬度 70%，且連續牆面寬度已檢討，必要時分棟
- 水岸案已檢討微氣候通風、風環境；商業與住宅採分棟（如原核准如此）
- 臨河立面為正立面，無工作陽台與空調主機；玻璃帷幕對河岸影響已說明
- 已附自河面／指定視點之量體模擬與天際線檢討；10 層以上已比對鄰案天際線和諧
- 淡水竹圍等天際線管制區已附地形斷面圖與自然天際線高度百分比檢討
- 水岸案夜間照明已規劃頂部水平造型燈光（0:00–05:00 時段）
- 協助開闢／認養周邊公共設施項目已與權責單位確認
- 捷運周邊案：已標捷運站距離、行人動線、鄰近公車站位置；已留設站前廣場
- TOD 區已檢討停車內部化、共享運具、綠色運具提升方案
- 捷運站體案：設計語彙一致、架高淨高合理、既有喬木移植計畫、營建署審查意見已檢附
- 文資案：已套繪文化局遺址位置圖，開挖未侵入文化層保護範圍
- 涉遺址者已於核備前取得文化局確認；遺址保存用地維持原地形地貌（可填不可挖）
- 古蹟容移案：展演空間使用計畫與清潔費用標準已於核定前洽文化局，並納入規約
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