05.使用分區、土管與法令適用

命中 1,333／1,451 份（91%），為新北都審之基礎規範。本篇整理新北特有之條文；逕以外縣市經驗套用者，最易於本項發生缺失。

一、成因與審查邏輯

新北的都審規則分三層，缺一層就會漏檢討：

都市計畫法新北市施行細則——全市共同，第 40～48 條是都審的核心條文
各細部計畫的土地使用分區管制要點——一個計畫區一套（新莊副都心、臺北港特定區、新板橋車站、板橋浮洲、淡海…），常有比施行細則更嚴的規定
新北市都市設計審議原則——設計面的細部標準（退縮、屋脊裝飾物、圍牆高度…）

制式決議年年出現的那句話，講的就是這件事：

依都市計畫法新北市施行細則、土地使用分區管制要點及都市設計審議原則確實檢討，並由建築師及專業技師簽證負責。申請放寬事項，應以專章載明授權依據並詳細載明放寬事項。

二、必背的新北市施行細則條文（會議紀錄逐條引述版）

條	內容重點	常見踩坑
§40	鄰近捷運站基地之規定	回應說明寫錯（2021-08-20 大會）
§41	建築基地應自後面基地線退縮 1 公尺建築，退縮部分得設綠籬、植栽綠美化，但不得設置構造物（含地上及地下）及種植喬木	在後院退縮帶種喬木、放地下室外牆。例外：已設專用下水道／已納管／位於已公告污水下水道使用地區者得不受限（依市府 112-05-17 新北府城都字第1120925734號函，2024-08-15 專案小組）
§43	綠化面積	數值與圖說不一致且計算錯誤（2023-09-21 專案小組）
§44	屋頂應設置 1/2 面積以上之綠能設施或設備；情況特殊經都設會審議通過者不在此限	無法設置時必須說明原因及處理方式；二層露臺也要依 §44 檢討 1/2 綠化並附含女兒牆高度的剖面圖說明覆土深度（2025-06-23 專案小組）
§45	都審啟動門檻（含容積達基準容積 1.5 倍；都更事業地區 1.8 倍）	誤判不用送審
§46	基地面積及總樓地板面積大於 30,000 ㎡者，應取得候選綠建築證書及候選智慧建築證書，並通過銀級綠建築及銅級智慧建築以上	這是義務不是獎勵；且涉 §46 者應於都市設計審議核准前與本府完成協議書簽訂
§47	容積上限：依都更法規實施更新事業之地區為基準容積 1.5 倍（或各該基地 0.3 倍基準容積）；前款以外地區為基準容積 1.2 倍	容移＋獎勵疊加後超過上限
§48	捐贈公益設施、綠建築 3%／智慧建築 6% 容積獎勵；§48-1-2 規定義務應與獎勵加以區分	把 §46 的義務級距拿來當 §48 的獎勵重複申請；協議書應於建造執照前與本府完成簽訂

最容易致命的一組：§46（義務）與 §48（獎勵）混用。2022-03-21 大會就是因為「應義務取得銀級綠建築」卻又申請「都更綠建築銀級 6% 獎勵」，被要求釐清修正。詳見 25_容積獎勵移轉與公益設施回饋。

三、高頻缺失樣態

1. 法令依據寫錯或寫不完整

報告書「六、法令依據」一欄要寫到條＋款＋計畫名稱＋點次，例如：

本案依據都市計畫法新北市施行細則第 45 條第 5 款及「變更新板橋車站特定專用區細部計畫（第二次通盤檢討書）（土地使用分區管制要點）」第 14 點規定，爰此申請辦理都市設計審議。（2025-04-28 專案小組）

土管要點常有額外的送審條件，例如新莊細部計畫第 14 點：除依施行細則第 45 條辦理外，「古蹟保存區及臨古蹟保存區之建築基地」也應先經都設會審議通過（2025 年多案）。

2. 分區名稱、建蔽率、容積率誤植

報告書內容涉分區名稱誤植（2021-09-23 大會）
請更正 P1-4-1、P2-2-1 建蔽率誤植部分（2021-08-20 大會）
土管名稱誤植、土管要點第 6 點(三)文字漏植（2025-10-14 專案小組）
施行細則第 36、39 條檢討結果，請敘明為公園用地（同案）

基地跨越兩種以上分區（住宅區、公園用地、綠地用地）者，各分區之建蔽率、容積率應分別列示；最常見之錯誤為僅載明主要分區。

3. 商業區作住宅使用之檢討未分區塊上色

有關都市計畫法新北市施行細則第 17 條，於商業區作住宅使用容積上限檢討部分，請專章說明並分區塊上色以利核對。（2018-06-15 專案小組）

商業區案件另有一項重要附款（2025-04-21 大會）：

本建築物使用依都市計畫規定作商業使用，不得變更為住宅或其他違反都市計畫之使用。申請單位應於銷售廣告及買賣契約載明，並需逐項經受買人簽名確認，買賣時應列入產權移轉交代，並轉載於公寓大廈管理規約中，如未交代致發生糾紛，賣方應自負法律責任；辦理產權移轉時並應將上開內容載於土地建築改良物所有權交換移轉契約書中。

4. 放寬事項未列專章、未載明授權依據

制式決議明文要求：「申請放寬事項，應以專章載明授權依據並詳細載明放寬事項。」

山坡地建築高度放寬是最常見的一種，且審查會回頭確認放寬換來的條件有沒有一起維持：

有關山坡地建築高度放寬部分，設計建築物高度（含屋突）未變更，應留設之建築退縮 5 公尺人行道及法定空地 10% 之廣場式開放空間面積未變更，惟景觀規劃及植栽種類大幅變更……又依施行細則第 48 條第 1 項第 2 款規定義務應與獎勵加以區分。（2024-12-09 專案小組）

5. 法令適用日不得分割適用

舊案（尤以都更案）常見情形為：都市計畫法系採一年度版本，建築管理法系採另一年度版本。

法令不得分割適用，請修正並與本府都市更新處釐清確認。（2022-03-21 大會）