22.容積移轉與都更獎勵

這是臺北都審最具城市特色、案量最大、也最容易出錯的一篇。臺北案件大量涉及公共設施容積移轉、TOD 大眾運輸導向獎勵、都市更新獎勵、老舊公寓專案獎勵，加上大稻埕歷史風貌與古蹟周邊——每一類都有獨立的審查邏輯與覈實基準。本篇把這些台北特有的獎勵/容移/古蹟審查集中整理。程序面（預審、TOD 場站、山坡地）見 04_臺北特有行政程序。

跨庫參照：都更事業計畫階段的容積獎勵覈實審查見 都更審 03_容積獎勵核實與獎勵項目（「核實計算後給予」為壓倒性主流用語、獎勵合計不得超過法定容積20%上限、△F5-3人行步道獎勵須真正臨接主要道路否則不予採計）；綠建築／耐震／智慧建築三項標章獎勵的等級門檻與取得時程見 都更審 12_綠建築耐震與智慧建築標章。都更案通過事業計畫後移送都審複審，本篇第二～四節（TOD/都更獎勵/老舊公寓專案）為都審階段的覈實依據。

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一、公共設施容積移轉

• 容積移轉數量須與申請都審及建照基地一致，實際核定數量以委員會審議結果為準；核定函失效前須完成代金估價及繳納、取得許可證明，否則須重新送審估價（都發局綜合企劃科標準函文，幾乎每一涉容移案皆有）。
• 容積移轉申請量與都審報告書所載公共設施移入樓地板面積數值不一致，反覆出現（古蹟容移+公設容移雙軌者數值皆不一致）——數值一致性見 01_書件品質與跨文件一致性。
• 接受基地環境補償：臨道路側留設 4 公尺帶狀式開放空間、喬木綠覆達 80%、基地 2,000㎡ 以上雙排喬木——詳見 09_開放空間與帶狀開放空間。

二、TOD 2.0 容積獎勵（台北特色）

• △D2 自行車轉乘停放空間：以實際留設自行車空間核計，常誤將植栽區、人行步道計入，須扣除；須取得交通局同意函。
• △D3 友善人行空間：斜對角距離平均 ≤45 公尺、公眾通道 ≥4 公尺淨寬、以滲透設計檢討（與地下開挖範圍重疊須釐清滲透效果）。
• 獎勵計算面積應扣除建築物主要出入口淨寬 2 公尺、汽車出入口淨寬 3.5 公尺及車行迴轉半徑空間。
• 非住宅停車折減 30%、運具比例 ≤40%——見 16_停車空間配置、04_臺北特有行政程序。

三、都市更新建築容積獎勵

• 都更容積獎勵（建築規劃設計四要項、結構安全條件獎勵、促進都市更新獎勵等）常見申請額度未依使用執照或建管處簡化認定結果覈實計算。
• 人行步道/人行通道獎勵（△F5-3 等）：應扣除車道及其出入口、建築物主要出入口淨寬 2 公尺、自行車停車空間、車行動線等面積；退縮部分應至少包含 2.5 公尺淨寬人行步道，未符處不予核算。
• 自提修正幅度過大：變更須檢討是否涉及並依通案處理——見 03_變更設計與都更公展一致。
• 都更車道出入口原則設次要道路側，如需設主幹道須提優劣分析並會同交通局——見 15_車道出入口與交通影響。

四、老舊公寓更新專案獎勵（台北特色，審查最細）

適用「本市老舊中低層建築辦理都市更新擴大協助專案計畫-行動計畫一」之專案容積獎勵（原核定逾期失效需重新申請），涉三大原則：公共設施補充、適當規模住宅誘導、環境貢獻度，每項均有額度上限與具體檢核基準（——內容最詳盡）：

• 「增加更新單元綠覆率」「公共使用之廣場、綠地等開放空間」「增加戶外遮蔭空間」等獎勵，常以植栽槽、水池圍塑降低實際可使用空間，被要求優化供人行停留休憩，作為爭取獎勵的基礎條件。
• 「規劃戶外公共自行車停車空間」獎勵值以留設面積等同給予容積樓地板面積獎勵，留設面積須以自行車格位及必要操作空間為限，不得浮濫計入。
• 「提供高齡者住宅服務與居家照顧空間」通用設計獎勵須依《臺北市居住空間通用設計指南》逐項檢討，並附申請項目空間剖立面圖，不可僅以「依規定設置」回應——見 14_人行動線與無障礙。
• 綠覆率獎勵不得與都更綠建築獎勵重複計算。
• 各項獎勵須逐項依評定基準檢討並附具體剖立面圖，不得僅以「依準則設計」回應。
• 冗長行政歷程（報核日、公展日、幹事複審進度）須詳列於報告書，並常附周邊都更案清單（：周邊500公尺14處都更案）。

五、大稻埕歷史風貌特定專用區與古蹟周邊（台北特色）

大稻埕歷史風貌區立面規範

• 建築正立面須依既有正立面或經考證歷史形式，表現「四柱三窗」歷史語彙，色彩以磚紅色/國防色/石灰色為主，材料須呈現傳統建材質感，禁用反光/反射玻璃材料——立面材質見 06_玻璃帷幕與立面材質。
• 歷史街屋修復案要求完整測繪既有殘跡（屋架、山牆、拱窗、砌磚牆、木圓桁、蓄水池），修復採「溝縫露出」保留新舊介面，史料調查須完整（街區史、人物史、建築史）。
• 歷史街區內不得劃定更新單元，須都市更新處協助確認適法性。
• 屋頂色彩及材料以類似紅色閩南瓦材質為原則。

歷史性建築修復經費審查邏輯

• 新增挑空、大梯、安全梯等非原貌設施衍生之結構補強費用（如鋼柱補強）不得列入修復經費補助，須清楚區分原貌修復與新增設施費用，並扣除現代化設備、五大管線、消防設備等——見 21_結構耐震與施工鄰房保護。
• 結構補強應以「必要結構安全」為限，避免過度規劃鋼柱樑，以維護室內歷史風貌。

一般古蹟周邊（非大稻埕）

• 涉文資法第38條（公共開放空間配置綠化、量體配置、高度、造型色彩風格）須文化局協助檢視；建築物位於古蹟側之立面應以背景化處理（鄰國父紀念館、鄰秋瑾堂、鄰北門/鐵道部/臺北郵局、鄰郭氏古宅）。
• 文化局幹事書面固定套語：土地範圍內無已公告文化資產、暫定古蹟或列冊追蹤建物，無特殊列管；惟營建工程若發現具文資價值者，仍請依文資法第33、35、57、77條辦理。
• 涉文資法第34條（鄰近古蹟）者，須確認開挖深度5倍半徑範圍是否涵蓋文化資產，必要時提監測保護計畫送文化局——見 21_結構耐震與施工鄰房保護。
• 大稻埕容積移轉（送出基地涉古蹟本體樓層面積疑義）與公設容移併存時，須向都市更新處/文化局分別確認辦理進度。

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送件前自查清單

容移

• 容移數量與都審/建照基地一致、以委員會審議為準；核定函失效前完成代金估價繳納
• 容移申請量與報告書公共設施移入樓地板面積數值一致
• 接受基地環境補償（4m帶狀、綠覆80%、雙排喬木）已滿足

TOD/都更獎勵

• △D2扣除植栽/人行、取得交通局同意函；△D3斜對角≤45m、通道≥4m、滲透設計
• TOD獎勵面積已扣除主要出入口2m、汽車出入口3.5m、迴轉半徑
• 都更獎勵依使照/建管簡化認定覈實；人行步道獎勵已扣除應扣項且退縮含2.5m淨寬
• 變更已檢討「自提修正幅度過大」

老舊公寓專案

• 三大原則（公設補充/住宅誘導/環境貢獻）逐項附剖立面圖，未以「依準則設計」帶過
• 綠覆率獎勵未與都更綠建築獎勵重複計算；自行車獎勵面積未浮濫計入
• 通用設計獎勵依居住空間通用設計指南逐項檢討；行政歷程與周邊都更案清單已列

古蹟/大稻埕

• 大稻埕案：四柱三窗語彙、磚紅/國防色/石灰色、禁反光玻璃、紅瓦屋頂、溝縫露出修復、史料完整
• 歷史街區內未劃更新單元；修復經費已區分原貌/非原貌、扣除現代化設備管線
• 古蹟周邊：古蹟側立面背景化、文化局文資法38條檢視；開挖5倍半徑文資監測已確認

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資料出處

整理日期：2026-07-22