24.容積獎勵移轉與回饋、社會住宅與公共服務空間

「容積獎勵移轉與回饋」命中 393／1,089 案（36%）；「社會住宅與公共服務空間」命中 106／1,089 案（9%）。容積獎勵回饋的命中率逐年攀升後回落：2021 年 72/239=30%、2022 年 92/240=38%、2023 年 55/151=36%、2024 年 86/192=45%、2025 年 65/193=34%，整體維持在三到四成，代表申請容積獎勵、容積移轉的案件持續是都審主流。社會住宅則呈現穩定上升：2021 年 12/239=5%、2022 年 23/240=10%、2023 年 14/151=9%、2024 年 25/192=13%、2025 年 22/193=11%，反映國家住宅及都市更新中心、市府住宅發展處近年推案量增加。

一、成因與審查邏輯

容積獎勵、容積移轉、增額容積為桃園絕大多數建案取得額外容積之途徑，取得獎勵者即應提出相應之公益性回饋。委員會之審查邏輯為：新增量體愈大，回饋措施即應愈具體、愈能於圖說中呈現；最常見之退件理由為回饋措施僅列項目名稱而未載明具體設計內容。社會住宅屬公有政策性建案，被視為示範案例，委員會就其平面配置與公共設施回饋反而適用更嚴格之標準。

二、必記規則

項目	規則	出處
回饋措施須具體化	新增量體達一定比例後，請補充說明相關具體友善、公益性優化措施（綠覆率、立體綠化、開放空間、建築省能等），並輔以設計大樣圖說明，不得僅列項目名稱	全庫最高頻通案句型，如 2026-01-29 第一審議會第5次、2022-03-22 第二審議會第5次
獎勵百分比分母	開放空間獎勵、大規模、容移、增額等百分比，分母應以基準容積計算，請修正	2021-05-25 第二審議會第8次、2021-09-30 第一審議會第18次
開放空間獎勵樓梯規定	申請開放空間容積獎勵之預審案，地下層之最大一層樓地板面積超過 3,000 平方公尺部分，每增加 1,500 平方公尺應增加一座直通樓梯通達地下各層	2021-02-25 第一審議會第2次、2021-05-06 第一審議會第7次
屋頂電梯通達原則	申請開放空間獎勵、增額容積者，電梯原則應通達屋頂層；因航高管制無法通達者，須說明替代回饋措施，詳見 25_環評航高埤塘與鐵路地下化TOD	2021-07-08 第一審議會第11次
公服空間無障礙廁所	申請開放空間容積獎勵之預審案，管理委員會空間或公共服務空間應設置至少一處無障礙廁所	2021-11-16 第二審議會第21次、多次重複
公服空間範圍認定	公共服務空間係供住戶作集會、休閒、文教及交誼等服務性之公共空間，不含通達機電設備空間、樓梯間、電梯間等走廊部分，亦不得與梯廳範圍重疊	2022-02-24 第一審議會第3次、2022-12-13 第二審議會第25次
社會住宅容積提高	依都市計畫法桃園市施行細則第 38 條規定設置社會住宅者，容積率得提高至基準容積之 1.5 倍，並應辦理該條規定之公共設施提供事宜	2023-12-14 第一審議會第25次、2024-05-14 第二審議會第10次
社會住宅平面型式	社會住宅不建議採長廊型平面配置（衍生噪音、消防安全、通風、採光及私密性不佳問題），請參酌本府住宅處通案型社宅平面設計（中間核、工字型）	2023-10-12 第一審議會第19次、2023-12-14 第一審議會第25次、2024-01-18 第一審議會第1次

三、高頻缺失樣態

1. 回饋措施僅列項目名稱、未載明具體設計內容（全庫最常見）

本案申請開放空間獎勵20%及容積移轉40%，共計60%，為減緩新增量體對區域環境之影響，請補充說明相關具體友善、公益性優化措施(如增加地面層綠覆率、立體綠化、地面層公益設施等)。（多次出現，如 2026-01-29 第一審議會第5次）

此一句型幾為所有申請容積獎勵案件之固定退件模板：獎勵百分比合計愈高，委員會所要求之具體優化措施即愈完整，並須輔以設計大樣圖說明，不得僅於文字說明中敘及。建議做法為將獎勵百分比與回饋措施製成對照表，逐項載明綠覆率提升幅度、立體綠化面積、公益設施項目，並檢附大樣圖。

2. 獎勵百分比、容積移轉面積計算錯誤或與公文不符

本案容積獎勵各項目計算有誤請修正。（2021-02-04 第一審議會第1次）容積移轉公文核准面積為2681.64 m²，與面積計算表不符請修正。（2022-02-08 第二審議會第2次第一案）摘要表內實設容積獎勵百分比有誤，請修正。（2021-08-24 第二審議會第15次第一案）

容積移轉核准面積、容積獎勵百分比、面積計算表三份文件經常互相矛盾，屬送件前核對數值即可避免之錯誤，惟出現頻率甚高。

3. 開放空間獎勵地下層樓梯數量不足

申請開放空間容積獎勵地下層之最大一層樓地板面積超過3,000 平方公尺部分，每增加1,500 平方公尺應增加1 座樓梯直通樓梯通達地下各層，本案應再增設一座。（2021-02-25 第一審議會第2次第二案）

此為明確之量化門檻規定：地下層每一層樓地板面積超過 3,000 ㎡者，每增加 1,500 ㎡應增設一座直通樓梯，於大型開發案中易遭漏算。

4. 公共服務空間範圍認定錯誤

P0-44 公共服務空間未檢附原核准圖面對照，另檢討式變更後公服空間申請面積增加，依預審原則公服空間不含通達機電設備空間、樓梯間、電梯間等走廊部分，請重新檢討公共服務空間範圍。（2022-02-24 第一審議會第3次第一案）公共服務空間不得與梯廳範圍重疊，另多功能室範圍請釐清，部分空間標示於牆外不合理，另請補充面積檢討算式。（2022-12-13 第二審議會第25次第四案）本案申請公共服務空間(一)宅配室開放性及公益性不足，請修正。（2022-07-26 第二審議會第14次第二案）

公共服務空間最常見之三種錯誤：將機電走廊、梯廳計入公共服務面積；空間標示位置位於牆外而不合理；用途過於封閉（如宅配室），不符「集會、休閒、文教、交誼」之服務性定義。

5. 社會住宅平面配置被要求比照通案型社宅標準修正

本案採長廊型平面配置(通風、採光、動線過長)，與本府住宅處通案型平面配置(中間核、8~10 戶/核)不同，請補充說明設計方案原由並建議參考鄰近本府社會住宅作法，調整量體配置、預算成本、拉高樓層樓並縮短長廊長度與增加衛浴開窗設計。（2023-12-14 第一審議會第25次第五案）依都市計畫法桃園市施行細則第38 條規定設置社會住宅，容積率提高之基準容積之1.5 倍（原300%提升至450%）之公有建築，請參採本府住宅處作法，適度增加地下層面積設置公共停車空間並委外經營使用。（2024-02-29 第一審議會第4次）

社會住宅雖屬公有建築，惟長廊型平面因通風、採光、私密性與消防疏散條件不佳，反覆被要求改為中間核或工字型平面；容積提高至 1.5 倍者，並應對應設置公共設施回饋（如公共停車空間委外經營）。

6. 社會住宅與職務宿舍的動線、景觀整合不足

請加強職舍與社宅外部空間整體景觀設計及動線之公益性及友善性使用，如適度留設開口規劃動線串連、加強兩地地界線周邊景觀設計，避免1 分為2 等。（2024-01-18 第一審議會第1次第三案）建議調整職舍建築配置，使兒童遊戲區及球場有機會供社會住宅住戶或社區居民使用……。（2024-01-18 第一審議會第1次第二案）

社會住宅常與職務宿舍或公益性服務設施（日照中心、活動中心）合併開發，委員會要求兩者外部空間相互串連、共用設施開放使用，避免形成各自獨立之兩個園區。

四、送件前自查清單

相關篇章：23_商業規劃與店鋪、25_環評航高埤塘與鐵路地下化TOD