23.商業規劃與店鋪
命中 568／1,089 案（52%），是桃園都審最高頻的桃園特有主題——新北都審並無對應篇章；桃園因商業區建案量大，都審原則另設商業規劃專章，反覆要求檢討商業使用比例、店鋪停車內部化與商業空間連續性。逐年比率：2021 年 134/239=56%、2022 年 137/240=57%、2023 年 65/151=43%、2024 年 96/192=50%、2025 年 95/193=49%，整體維持於五成上下，約每兩案即有一案須檢討商業規劃。
一、成因與審查邏輯
Section titled “一、成因與審查邏輯”桃園多數商業區建案實際上以集合住宅為主，地面層僅象徵性留設店鋪；惟都市計畫劃設商業區之本旨，在使地面層以上數個樓層均作商業使用以形成街廓活力。委員會因此反覆自下列三個面向審查：
- 商業使用面積、樓層數是否達到都市計畫商業區的設置旨意，非僅象徵性留設少量店鋪即可。
- 店鋪臨時停車需求（尤其機車、顧客臨停）有沒有內部化，不能讓店鋪的人潮車潮溢到市區道路上。
- 店鋪外部空間（空調主機、招牌、無障礙動線、垃圾清運）的管理維護，這部分常與其他篇章（機電設備、無障礙）重疊，本篇只談商業規劃專屬的部分。
二、必記規則
Section titled “二、必記規則”| 項目 | 規則 | 出處 |
|---|---|---|
| 停車需求內部化（最高頻規則，×16） | 本案基地一樓規劃沿街店鋪，請覈實計算機車（或顧客）臨時停車需求，並將停車需求內部化 | 全庫最高頻句型，如 2021-02-04 第一審議會第1次（×16）、2022-03-31 第一審議會第7次（×9） |
| 1 樓商業樓地板面積下限 | 依 112 年 9 月 1 日發布之都市設計審議原則，1 樓商業空間樓地板面積應大於 1/2「實設建築面積－梯廳面積（樓梯間、升降機間、排煙室、設備管道間等）」 | 2023-12-26 第二審議會第25次 |
| 商業規劃專章 | 地面層除必要之公共空間，其餘應供商業使用，確保商業使用連續性，並應製作商業規劃專章（含各層平面圖、剖面圖及商業面積計算圖說） | 2023-09-21 第一審議會第17次（都審原則條文） |
| 住宅容積上限 | 商業區內供住宅使用總容積樓地板面積不得超過商業區總容積樓地板面積之二分之一 | 2023-08-31 第一審議會第15次 |
| 連續樓層商業使用 | 較低樓層應連續留設至少 3 樓層供商業使用 | 2022-06-28 第二審議會第12次 |
| 店鋪無障礙廁所 | 店鋪面積大於 100 ㎡者應設置無障礙廁所，並有無障礙室內動線串聯至室外動線 | 2021-06-15 第二審議會第10次、2023-12-21 第一審議會第26次 |
| 商業樓層無障礙電梯 | 店鋪設於 2 樓以上者，應檢討是否需設置無障礙通路（升降設備）通達 | 2021-06-15 第二審議會第10次 |
三、高頻缺失樣態
Section titled “三、高頻缺失樣態”1. 臨停需求未內部化（全庫出現頻率最高之單一句型）
Section titled “1. 臨停需求未內部化（全庫出現頻率最高之單一句型）”本案基地一樓規劃沿街店鋪，請於交評報告中覈實計算機車臨時停車需求，並將停車需求內部化。（2021-02-04 第一審議會第1次，同句型出現 16 次；另有顧客臨停版本出現 9 次） 本案周邊道路或人行道無機車格設置空間，惟基地一樓規劃沿街店鋪，應有機車臨停需求，請依建造執照預審原則檢討預留機車停車彎位置，或於B1 層規劃供顧客機車臨停區域（並說明開放管理機制），將基地衍生之機車臨停需求內部化。（2021-06-10 第一審議會第9次 第一案）
一樓設有店鋪、餐廳、商場者，交通影響評估報告均應核實計算機車與顧客之臨停需求，並於基地內（機車停車彎、B1 臨停區）消化，不得使店鋪人潮占用市區道路。此為全庫出現次數最高之單一句型，顯示幾乎所有店鋪案件均於本項被要求補正。
2. 商業使用比例、樓層形式不符商業區設置旨意
Section titled “2. 商業使用比例、樓層形式不符商業區設置旨意”本案位於第二種商業區，應連續設置3 層樓供商業使用，2、3 層供一般事務所使用之平面規劃形式與上層住宅平面相同，不符一般商業使用格局，請修正。（2021-03-11 第一審議會第3次 第三案） 本案基地使用分區為商業區，缺乏商業效益，建議於中華路側增加3 樓層供商業使用。（2021-05-27 第一審議會第8次 第四案） 本案本次依本市112 年9 月1 日發布之都市設計審議原則申請變更設計……本次取消2 樓以上商業使用，擬為都市計畫商業區設置旨意，本案變更後1 樓商業空間樓地板面積應>1/2「實設建築面積-梯廳面積（樓梯間、升降機間、排煙室、設備管道間等）」。（2023-12-26 第二審議會第25次）
最常見之爭議情形為：2、3 樓標示為「一般事務所」，惟平面格局與樓上住宅相同，實質上未作商業使用；委員會將逕予要求修正為符合商業使用之格局。2023 年 9 月新版都審原則發布後，就取消 2 樓以上商業使用之變更案，1 樓商業樓地板面積下限（>1/2 實設建築面積扣除梯廳）已成明確之量化門檻，應於檢討表中列式計算。
3. 店鋪停車需求、金融證券服務等特殊業種的停車管理計畫
Section titled “3. 店鋪停車需求、金融證券服務等特殊業種的停車管理計畫”報告書內多處戶數、汽機車位數敘述不同，且本案規劃商場、店鋪、事務所及集合住宅，請覈實計算各使用用途之汽機車停車需求，應將停車需求內部化，並提出停車管理計畫。（2021-03-11 第一審議會第3次 第三案） 店鋪、金融證券服務臨停需求請納入規劃。（2021-06-10 第一審議會第9次） 商業區應設置裝卸車位；採集合住宅設計，應設5%來賓車位。（2021-07-08 第一審議會第11次 第二案）
多種使用混合（店鋪、事務所、集合住宅）者，各用途之停車需求應分別核實計算，不得合併概算；商業區另應檢討裝卸車位，集合住宅則應留設 5% 來賓車位。
4. 店鋪前廣場硬鋪面過多、與街道傢俱及植栽整合不足
Section titled “4. 店鋪前廣場硬鋪面過多、與街道傢俱及植栽整合不足”店鋪前留設廣場硬鋪面過多，沿街植栽槽建議加長至2 公尺，串連第二排植栽槽並增設複層景觀，適當留設破口，加強沿街開放空間景觀規劃。（2021-04-08 第一審議會第5次 第二案） 有關店鋪前廣場硬鋪面過多，請調整雲梯車消防救災空間可行位置，考量開放空間之公益性，於廣場處增設第三排植栽槽綠帶……。（2021-05-11 第二審議會第7次 第五案）
店鋪前之商業區指定廣場常設計為大面積硬鋪面，委員會傾向要求增設植栽綠帶、串連第二排植栽槽，硬鋪面僅保留雲梯車救災與人潮聚集所需之必要範圍。
5. 店鋪外側空調主機、裝飾柱與細部設計圖說
Section titled “5. 店鋪外側空調主機、裝飾柱與細部設計圖說”請補附1 層店鋪空調主機位置檢討圖。（2021-03-18 第一審議會第4次，重複出現於多案） S1 店鋪陽台範圍建議設計景觀綠化，另輔以設計大樣圖說明。（2021-02-23 第二審議會第2次 第一案） 沿街店面兩側植栽槽請擴大寬度並補充細部設計圖說。（2021-06-01 第二審議會第9次 第二案）
店鋪立面之空調主機位置檢討圖為常見之補正項目，係 22_機電設備垃圾清運與管理維護 所載 AC 專用板規則於商業立面之延伸適用；店鋪外之植栽槽、陽台亦常被要求加強細部設計圖說。
6. 店鋪與住宅動線混雜、無障礙通路遺漏
Section titled “6. 店鋪與住宅動線混雜、無障礙通路遺漏”夾層為G3 店鋪(附屬儲藏室)設置廁所，請釐清應否無障礙通達。（2021-05-25 第二審議會第8次 第一案） 店鋪通往地下一層及地上二層，請依規檢討設置無障礙設施，併建造執照審查。（2021-07-08 第一審議會第11次 第二案） 各店鋪應設置廁所，請修正。（2021-10-14 第一審議會第19次）
店鋪跨樓層（夾層、B1、2 樓）使用者，無障礙通路與廁所之設置經常遭遺漏，宜就各店鋪單元逐一檢核其無障礙通達需求與獨立廁所之設置。
四、送件前自查清單
Section titled “四、送件前自查清單”- 一樓規劃沿街店鋪／餐廳／商場者，交評報告已核實計算機車及顧客臨時停車需求，並在基地內（機車停車彎、B1 臨停區）內部化消化
- 已依 112 年 9 月都審原則檢討 1 樓商業空間樓地板面積是否大於 1/2（實設建築面積－梯廳面積）
- 商業區內供住宅使用總容積樓地板面積未超過商業區總容積樓地板面積之二分之一
- 2、3 樓掛名商業使用（事務所等）之空間格局，與上層住宅平面有明顯區隔，非套用相同平面
- 已製作商業規劃專章，含各層平面圖、剖面圖及商業面積計算圖說
- 多用途混合案件（店鋪＋事務所＋住宅）已分別核實計算各用途停車需求，並提出停車管理計畫
- 商業區裝卸車位、集合住宅 5% 來賓車位已檢討設置
- 店鋪前廣場硬鋪面比例合理，已與沿街植栽槽、街道傢俱整合設計
- 店鋪立面空調主機位置已附檢討圖，並符合 AC 專用板淨深度規則
- 面積大於 100 ㎡之店鋪已設置無障礙廁所並串聯室內外無障礙動線；跨樓層店鋪已檢討無障礙通路
相關篇章：22_機電設備垃圾清運與管理維護、24_容積獎勵回饋與社會住宅