03.容積獎勵核實與獎勵項目

容積獎勵相關意見在全庫 796 份逐案紀錄中命中率約 88%——容積獎勵表是事業計畫書必備章節，幾乎每案都會列出 △F3（更新時程獎勵）、△F5 系列（設計獎勵）、△F6（處理占有他人土地舊違章建築戶獎勵）等項目並經委員逐項核定額度，因此高命中率反映的是「每案必核」而非「每案都出錯」。真正需要留意的審查重點是：獎勵額度是否「核實計算」而非直接照單全收、給予特定獎勵項目（如綠建築、拆遷安置）是否附有具體條件、以及獎勵不得重複獲利之原則。本篇整理常見核給用語、法定容積百分比區間，以及容易被要求補件或授權後續核實的獎勵項目。

一、「核實計算後給予」是壓倒性主流審查用語，橫跨十餘年

處理占有他人土地舊違章建築戶之獎勵（△F6）與協助開闢公共設施等獎勵項目，委員極少「直接同意最終數額」，而是「原則同意，後續授權更新處核實計算後給予」，此一句型橫跨 2009～2022 年、涉及至少 7 個不同案件：

大會第26次（2009/11/6）：「⋯375.18 平方公尺（法定容積 6.78%）之獎勵額度，請實施者核定前檢齊違章建築戶證明文件及拆遷安置協議書，並授權更新處核實計算後給予。」
大會第29次（2010/1/18）：「⋯1,175.63平方公尺（法定容積25%）之獎勵額度，請實施者於核定前檢齊違章建築戶證明文件及拆遷安置協議書，並授權更新處核實計算後給予。」
大會第60次（2011/2/21）：「⋯平方公尺（法定容積5.12%）之獎勵額度，請實施者於核定前檢齊違章建築戶證明文件及拆遷安置協議書，並授權更新處核實計算後給予。」
大會第96次（2012/5/25）：「⋯方公尺（法定容積6.46％）之獎勵額度；請實施者於核定前檢附違章建築戶的證明文件及拆遷安置協議書，並授權都市更新處核實計算後給予。」
大會第204次（2015/6/8）：「本案高層緩衝空間出入口須扣除 3.5 公尺寬度，不計入容積獎勵，後續授權更新處核實計算後給予獎勵額度⋯」
大會第538次（2022/4/11）：「⋯之獎勵額度，請實施者於核定前取得捐贈同意書，容積獎勵額度請依實際銷售淨利計算，後續授權更新處核實計算後給予獎勵額度。」
大會第544次（2022/5/27）：「⋯之獎勵額度，實施者已取得更新單元外道路用地所有權人之捐贈同意書，容積獎勵額度請依實際銷售淨利計算，後續授權更新處核實計算後給予。」

結論：送件時附上的容積獎勵額度僅為「原則同意」數字，最終核給仍以核定前補齊佐證文件（如違章建築戶證明、拆遷安置協議書、捐贈同意書）並經更新處核實計算後之數額為準，不宜將計畫書所載數字直接視為定案。

二、不予計算／不予認列：超出法定範圍或協助項目不符資格者直接剔除

大會第32次（2010/2/11）：「非屬都市更新建築容積獎勵辦法第 5 條規定，有關協助開闢公共工程之土地取得、工程經費及拆遷安置等費用，爰不予計算容積獎勵。」（協助開闢公共工程若不符辦法第5條規定範圍，其相關費用不予計算獎勵）
大會第318次（2018/3/5）：「有關合法建築物未登記之拆遷安置費部分，請實施者取得合法建築物證明文件，倘後續若無法提出，該部分費用應不予認列。」
大會第641次（2024/12/16）：「針對本案申請△F4-2及△F6的部分，皆有申請到滿額的獎勵值，所以△F6即使再去申請獎勵值也是不予認列，會受限於20%的上限獎勵值限制⋯」（明確引用容積獎勵合計上限為法定容積 20%，超過上限之部分即使個別項目條件符合亦不予認列）

以上三案分屬不同年份、不同獎勵項目（協助開闢公共工程、拆遷安置費、△F6上限），共同點是「條件不符或超出法定上限即直接剔除」，可視為一致性做法。

三、給予容積獎勵之附帶條件：綠建築銀級以上、繳交保證金

「建築基地及建築物採綠建築設計」（△F5-6）獎勵項目，委員長年（2010～2013）要求附帶三項條件，且措辭高度一致：

大會第49次（2010/9/27）：「⋯獎勵乘以本案銷售淨利之保證金，並承諾於建照申報開工前取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估『銀級』以上。」
大會第85次（2011/12/19）：「△F5-6（建築基地及建築物採綠建築設計）同意實施者以綠建築銀級提出申請給予 144.29 平方公尺（法定容積 6%）之獎勵額度；另請實施者於申請建造執照時繳交容積獎勵乘以本案銷售淨利之保證金，並承諾於建照申報開工前取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估『銀級』以上。」
大會第86次（2012/1/16）、大會第91次（2012/4/2）、大會第92次（2012/4/16）、大會第125次（2013/2/4）、大會第149次（2013/11/11）：均以幾乎相同文字重複同一套三項條件（銷售淨利保證金、建照申報開工前取得候選證書、通過銀級以上評估）。

結論：綠建築容積獎勵並非核給後即完事，須附帶「保證金（獎勵額度×銷售淨利）＋建照開工前取得候選證書＋通過銀級以上評估」三項配套承諾，此為 2010～2013 年間至少 6 個不同案件的一致做法。

四、法定容積百分比：常見獎勵項目區間對照（依查得案例整理）

△F3（更新時程獎勵）與 △F5-1（建築設計與鄰近地區相互調和、無障礙、都市防災獎勵）為最常見的兩項基礎獎勵，依查得案例其法定容積百分比區間如下：

獎勵項目	內容	法定容積百分比（查得案例區間）
△F3	更新時程之獎勵容積	5%～10%（大會第01次5%、大會第29次5%/7%、大會第20次5%）
△F5-1	設計相互調和、無障礙環境、都市防災獎勵	6%～10%（大會第29次6.35%、大會第20次6%/10%）
△F5-3	供人行走之地面道路或騎樓獎勵	依核實留設面積計算，須臨接主要道路、永久性空地或公共設施（大會第33次、大會第204次）
△F5-6	綠建築設計獎勵	6%（大會第85次），須銀級以上並繳保證金
△F6	處理占有他人土地舊違章建築戶獎勵	4%～25%（依安置戶數與面積個案差異大，如大會第29次25%、大會第26次6.78%）
獎勵停車位（法源另計）	增設室內公用停車空間	法定容積 20%為上限（大會第20次）

注意：上表區間係依查得個案數字整理，並非法定固定比例，實際獎勵額度仍依基地條件、留設面積、安置戶數等核實計算。

五、△F5-3（人行步道獎勵）：未臨接主要道路者不予採計，須核實留設面積

大會第33次（2010/3/8）：「步道獎勵容積，因未臨接主要道路、永久性空地或公共設施，不符△F5-3 容積獎勵之核給意旨，請確實依法令檢討並核實計算留設人行步道獎勵面積額度。」
大會第204次（2015/6/8）：「△F5-3（供人行走之地面道路或騎樓之獎勵容積）本案高層緩衝空間出入口須扣除 3.5 公尺寬度，不計入容積獎勵⋯」

兩案分屬 2010、2015 年，均涉及步道獎勵之留設條件不符即予扣除或不予採計，可視為一致原則：步道獎勵之留設範圍須真正臨接主要道路／永久性空地／公共設施，緩衝空間、出入口等非供公眾通行部分應予扣除。

六、獎勵不得重複獲利原則

大會第37次（2010/4/19）：「⋯應先扣除市地重劃所獲得之減稅效益後，核實給予都更容積獎勵，始符合獎勵不得重複獲利原則。」

僅查得一案明確援引「獎勵不得重複獲利原則」字句，證據薄弱，暫不宜當作可反覆套用之通則列出具體適用範圍，但方向上與第一、二節「核實計算」「條件不符即剔除」的精神一致，送件前若基地另有市地重劃、減稅等其他效益，宜主動檢討是否構成重複獲利。

送件前自查清單

容積獎勵表所列額度已註明「原則同意，核定前需補齊佐證文件」，非視為定案數字
△F6 等涉及違章建築戶／拆遷安置之獎勵，已備妥違章建築戶證明文件及拆遷安置協議書
協助開闢公共工程之土地取得、工程經費、拆遷安置等費用，已確認是否符合都市更新建築容積獎勵辦法第5條規定範圍，避免不予計算
已檢查容積獎勵合計是否超過法定容積20%上限（超過部分即使個別項目符合條件亦不予認列）
綠建築容積獎勵（△F5-6）已備妥三項配套：銷售淨利保證金切結、建照申報開工前取得候選證書、通過銀級以上評估之承諾
△F5-3人行步道獎勵之留設範圍已確認真正臨接主要道路／永久性空地／公共設施，緩衝空間或出入口部分已扣除
若基地另涉市地重劃、減稅等其他效益，已檢討是否與容積獎勵構成重複獲利
合法建築物未登記之拆遷安置費，已備妥合法建築物證明文件，避免核定前無法提出而遭剔除