01.建蔽率、容積率與樓層高度
根本問題：建蔽率與容積率牽涉多條個別函釋（危老放寬、歷史建築、§162 免計容積、外牆增築面積算法），規則分散在不同函釋裡，設計時容易漏查某一條，或誤用「免計」的例外規定。這類缺失也直接對應官方考核項次(一)建蔽率、(二)容積率。
抽查常見缺失一覽（建管處官方列表，第44頁）
Section titled “抽查常見缺失一覽（建管處官方列表，第44頁）”| 缺失樣態 | 說明／依據 |
|---|---|
| 雨遮超過1.0m、陽台超過2.0m未計入 | 超過門檻部分應計入建築面積／樓地板面積，原文列兩則（重複列出） |
| 獨立柱、管道間未計入 | 應計入建築面積而漏未計入 |
| 裝飾柱、露樑未計入 | 應計入建築面積而漏未計入 |
| 遮陽板透空率未檢討 | 未依規定檢討透空率 |
| 鄰房侵占地計算方式錯誤 | 建蔽率／容積率計算基地面積時鄰房侵占地處理有誤 |
| 基地內含法定騎樓計算方式錯誤 | 基地內含法定騎樓部分之建蔽率／容積率計算方式錯誤 |
| 梯廳免計入容積部分淨寬不足2m | 對應本篇§162地下室梯廳案例，淨寬未達2m即不得免計 |
| 地下層空間＜垃圾儲藏室＞容積未計入 | 地下層垃圾儲藏室應計入容積而漏未計入 |
| 技規162條免計容積部分檢討不符規定 | §162免計容積之各項條件未逐一檢討 |
| 停車空間免計容積部分檢討不符規定 | 停車空間免計容積之條件未逐一檢討 |
| 屋頂突出物超過法定規模應計入層數及容積 | 屋頂突出物超過法定規模時，應計入層數及容積而未計入 |
函釋與抽查會審決議
Section titled “函釋與抽查會審決議”1. 危老條例§95-3涉建蔽率及高度放寬認定
Section titled “1. 危老條例§95-3涉建蔽率及高度放寬認定”出處：108年5月7日府授都規字第1083038895號
- 建蔽率放寬部分：分區名稱含「住宅」文字（如ＯＯ住宅特定專用區），且都市計畫書載明建蔽率規定與土地使用分區管制自治條例（土管）第十條規定之第二種住宅區至第四種住宅區、住宅加級地區相同者，得放寬建築物建蔽率。
- 本市商業區通盤檢討案所變更劃設之商特區，於108年10月25日起亦可適用（修正）。
- 高度放寬部分：都市計畫書載明高度規定與土管第十一條之一第一種住宅區、第二種住宅區相同，或敘明比照者，視同土管第九十五條之三第一項第一款「第一種住宅區」或「第二種住宅區」，而得依該款規定放寬建築物高度。
2. 歷史建築作為公共空間開放使用，建蔽率計算仍須回歸相關法令
Section titled “2. 歷史建築作為公共空間開放使用，建蔽率計算仍須回歸相關法令”出處：106年3月24日北市文化文資字第10632869500號
- 古蹟、歷史建築及聚落修復或再利用，於適用建築、消防相關法令有困難時，得基於保存目標與致災風險分析提出因應計畫送核准，但這不代表建蔽率有排除規定。
- 函釋明確指出：現行規範並未針對歷史建築作為公共空間開放使用訂有建蔽率之排除規定，因此建蔽率之計算仍應回歸其相關法令之規定。
3. 建築物樓層高度檢討
Section titled “3. 建築物樓層高度檢討”- 住宅用途：依建築技術規則第164-1條，第1層高度4.2公尺，2層以上為3.6公尺。
- 非住宅用途（例如一樓設置一般零售業）：單層各戶樓地板面積（不含樓電梯間、機房、走廊等共用部分）在80平方公尺以下者：
- 高度以3.6公尺為原則。
- 因設置中央空調、消防設備、結構樑深度在60公分以上者：1層高度得放寬至4.6公尺、2層以上得放寬至4公尺，完成後淨高應在3公尺以下。
4. 建築物外牆增築涉樓地板面積計算方式（一般規則）
Section titled “4. 建築物外牆增築涉樓地板面積計算方式（一般規則）”- 建築物外牆增設裝飾構造，有關樓地板面積及建築面積之計算方式：
- 採內側空心構造增設者，依圖例一方式計算：無論內部是否兼管道間使用，樓地板面積及建築面積之計算均計至外側之牆心。
- 採內側填實者，則依圖例二方式計算：均計至體積之牆心，即牆心線 = (d1 + d2) / 2。
- 此即現行《裝飾性構造物設計範例彙編》第六節（四）之圖例一、二。，詳 02_陽台雨遮露台與裝飾構造物。
5. §162地下室容積計算——地下各層梯廳可否免計10%樓地板面積
Section titled “5. §162地下室容積計算——地下各層梯廳可否免計10%樓地板面積”出處：提會案例108.12上№1
- 案例說明：地下各層梯廳依技規§162，是否可檢討「免計當層10%樓地板面積」？
- 決議：不可免計。
6. 建築物外牆增築涉樓地板面積計算方式——外牆設置與免計爭議
Section titled “6. 建築物外牆增築涉樓地板面積計算方式——外牆設置與免計爭議”出處：提會案例109.4上№2
- 案例說明：樓層上方之相同空間，可否因為設置外牆而免計入樓地板面積？
- 決議：外牆應有80公分實牆區隔；頂板位置以F.L（樓地板完成面）為基準，上、下50公分內，以1/2~1/4斜率規定檢討。
自查清單（送件前）
Section titled “自查清單（送件前）”- 若適用危老條例§95-3放寬建蔽率／高度，已確認分區名稱含「住宅」文字，且都市計畫書建蔽率規定與土管§10之二至四種住宅區、住宅加級地區相同（108.10.25起商特區通檢案亦適用）
- 危老放寬高度部分，已確認都市計畫書高度規定與土管§11-1第一種／第二種住宅區相同或敘明比照
- 歷史建築若作公共空間開放使用，建蔽率計算已回歸一般法令規定，未自行認定有排除規定
- 住宅用途樓層高度已依§164-1檢討為1層4.2m、2層以上3.6m
- 非住宅用途（單層各戶樓地板≦80㎡）樓層高度已依3.6m原則或因中央空調/消防/結構樑深≧60cm放寬至4.6m/4m，且完成後淨高≦3m
- 外牆增設裝飾構造之樓地板面積／建築面積，已依內側空心（圖例一）或內側填實（圖例二）方式正確計算
- 地下各層梯廳未依§162檢討「免計當層10%樓地板面積」（不可免計）
- 因設置外牆而擬免計樓地板面積者，已確認外牆有80公分實牆區隔，頂板位置以F.L為基準上下50公分內、依1/2~1/4斜率檢討
- 雨遮超過1.0m、陽台超過2.0m部分已計入面積
- 獨立柱、管道間、裝飾柱、露樑已計入建築面積
- 遮陽板透空率已檢討；鄰房侵占地與含法定騎樓基地之建蔽率／容積率計算方式已核對
- 屋頂突出物是否超過法定規模，已檢討是否應計入層數及容積
來源：臺北市建築管理工程處建照科「抽查常見缺失說明會」簡報（110.12.28）。相關：02_陽台雨遮露台與裝飾構造物、03_建築物高度比日照與院落深度。
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