15.畸零地檢討

根本問題：畸零地認定牽涉鄰地是否「已建築完成」、基地使用範圍如何界定、現況實測圖要畫多大範圍才夠，任何一項認定錯誤都會讓案件被列為重大疏失；若基地確實是畸零地又找不到合併對象，還要走讓售倍額的折減公式計算，數字算錯同樣會卡件。

一、畸零地認定

（一）鄰地「已建築完成」之認定

現況為加強磚造或鋼筋混凝土造三層樓以上建築物。
領有使用執照，或於民國60年12月24日前領有營（建）造執照或合法房屋證明之一層樓以上建築物。

（二）「未領建照之建築物樓層」之認定

須注意現場建物未領建照之判斷方式：依建築技術規則施工編第一條第七款第一目——樓梯間、昇降機間等屋頂突出物，其屋頂突出物水平投影面積之和，以不超過建築面積1/8為限，其未達25平方公尺者，得建築25平方公尺。

（三）「建築基地使用範圍」之認定

已領有使用執照者，以使用執照所載之範圍為準。
未領使用執照者，以建築物坐落之地號為準。
但如該筆地號面積很大而有類似鄰房侵占地者，提出個案討論。

現況實測圖標繪範圍

應將鄰房樓層數及構造標示清楚。
依規定繪圖範圍應涵蓋自地界起算20公尺之範圍。
但如該範圍無法明確標示未建築之鄰地依法可單獨建築時，應要求擴大現況實測圖之範圍，直至可明確判斷全部相鄰未建築之鄰地，均非屬畸零地為止（以掛號檢附之地籍圖謄本認定）。

特殊案例——申請基地轉向檢討畸零地

於畸零地檢討時不得代鄰地轉向。
依臺北市土地使用分區管制自治條例第2條第11款：「前面基地線：基地臨接較寬道路之境界線。但屬於角地，其基地深度不合規定且鄰接土地業已建築完成者，不限臨接較寬道路之境界線。」另基地長、寬比超過2比1亦可轉向認定前面基地線。

二、讓售倍額制度

108年函令——讓售價額計算原則

臺北市建築管理工程處108年5月14日府都建字第1083106374號函發布實施。
臺北市政府函（同案，發文字號 府都建字第10831965〔字跡不清〕號，發文日期108年5月14日）：主旨為「臺北市畸零地使用自治條例」第8條所定「臺北市畸零地調處委員會全體委員會議決議年度建議讓售價額」之讓售價額計算原則。
108年度以近三年（105~107年）畸零地調處委員會會議決議之案件價額之平均值作為讓售倍額，再以近三年讓售倍額平均值作為當年度讓售價額依據：

P1 = E × V × a

P1：畸零地年度建議讓售價額
E：近三年大會決議倍額平均值（分住宅區及商業區）
a：畸零地面積（平方公尺）
V：當期公告現值（元）
適用條件：a = 使用分區最小寬度及深度乘積面積（平方公尺）
108年度之近三年大會決議讓售倍額平均值：
住宅區：2.32
商業區：3.11
考量畸零地間應係為促進土地合併使用之完整性，倘擬合併地之畸零地面積大於該地土地使用分區最小寬度及深度乘積時，讓售倍額得以與該地土地使用分區平均寬度及深度乘積比值之折減公式計算：

P2 = E[1-(a/A)] × V × a

適用條件：a = 使用分區最小寬度及深度乘積面積（平方公尺）；E[1-(a/A)] ≧ 1
P2：畸零地年度建議讓售價額
E：近三年大會決議倍額平均值（分住宅區及商業區）
a：畸零地面積（平方公尺）
A：申請地使用分區平均寬×平均深面積（平方公尺）
V：當期公告現值（元）
爾後每年倍額數值由畸零地調處委員會大會依前揭平均計算原則訂定，並依臺北市畸零地使用自治條例第八條第七項規定，定期發布公告。
本案納入臺北市政府都發局108年臺北市建築管理法規彙編第028號，目錄第一組編號第015號。

自治條例依據

臺北市政府107年12月28日府法綜字第1076037557號令公布實施，修正「臺北市畸零地使用規則」為「臺北市畸零地使用自治條例」。
第8條第1項：非屬畸零地之建築基地，其鄰地為畸零地且為該畸零地之唯一合併地時，起造人於申請建造執照掛號後至申報放樣勘驗前，應以書面通知該畸零地所有權人得依畸零地調處會全體委員會議近一年度建議價額讓售，並副知都發局。
第8條第2項：都市更新單元劃定後，其鄰地為畸零地且都市更新單元為該畸零地之唯一合併地時，實施者於都市更新事業計畫報核後，應以書面通知該畸零地所有權人得依畸零地調處會全體委員會議近一年度建議價額讓售，或經雙方協議一次達成合意後納入都市更新單元，並副知都發局。
第8條第7項：第三項及第四項近一年度建議價額，經畸零地調處會全體委員會議決議後，由都發局定期公告。

讓售流程（依講義流程圖）

建築基地／都更單元 →（起造人／實施者）→ 通知畸零地所有人 → 畸零地大會年度建議價額，分兩路：

不願出售：建築基地都更單元 → 繼續放勘核定都更 → 單獨建築。
願意出售：30日回覆 → 3個月清理 → 建築基地／都更單元 → 繼續放勘核定都更 → 合併建築。

105~107年大會決議讓售倍額統計數據

住宅區：

	倍額	實際倍額
平均	39.5/17=2.32	6.26523706/15=1.08

商業區：

	倍額	實際倍額
平均	21.8/7=3.11	10.63216724/7=1.52

平均決議倍額與當年期實際倍額落差過大，為使暫行倍額貼近實際平均倍額，訂定倍額折減公式。

三、暫行倍額訂定原則——折減公式

P = PV [1 - a/A] × E

適用條件：a ≧ 使用分區最小寬×最小深面積（元/平方公尺，原文單位標註如此）；P不得小於當期公告現值
P：畸零地年度提案建議讓售價格（元/平方公尺）
PV：書面通知當時之公告土地現值（元/平方公尺）
E：105~107年度大會決議倍額平均值（分住宅區及商業區）
a：擬合併地面積（元/平方公尺，原文單位標註如此）
A：申請地使用分區平均寬×平均深面積（平方公尺）

各使用分區最小寬深、平均寬深與讓售倍額範圍

使用分區	最小寬×深	平均寬×深	讓售倍額範圍
住一	86.4	240	1~2.32
住二	72	200	1~2.32
住三	46.08	128	1~2.32
住四	25.2	67.2	1~2.32
商一	27	75	1~3.11
商二	32.4	90	1~3.11
商三	32.4	90	1~3.11
商四	32.4	90	1~3.11

四、講義實例演算

案例1：住三，8×16

使用分區	最小寬×深	平均寬×深
住三	46.08	128

P：畸零地年度提案建議讓售價格（元/平方公尺）
PV：297,000（元/平方公尺）
E：2.32（住宅區）
a：40（平方公尺）＜46.08……不適用折減公式
A：8×16＝128（住三平均寬×平均深面積）

讓售倍額 = 2.32 最後讓售價額 = 297,000 × 2.32 = 689,040 實價登錄（土地）= 207,700 × 3.3057 = 686,593

（原講義地籍圖標示申請基地及鄰地地號733、734-1，面積40㎡）

案例2：商三，5×18

使用分區	最小寬×深	平均寬×深
商三	32.4	90

P：畸零地年度提案建議讓售價格（元/平方公尺）
PV：644,385（元/平方公尺）
E：3.11（原文標註「住宅區」，但商三應對應商業區倍額3.11，講義原文文字為「E：3.11(住宅區)」，此處按原文照抄，可能為講義筆誤，請以現行公告數值為準）
a：13（平方公尺）＜32.4……不適用折減公式
A：5×18＝90（商三平均寬×平均深面積）

讓售倍額 = 3.11 最後讓售價額 = 644,385 × 3.11 = 2,004,037 實價登錄（土地）= 895,400 × 3.3057 = 2,959,923

（原講義地籍圖標示申請基地及鄰地地號86、81-2，面積13㎡）

案例3：商三原屬住四，4.8×14（分兩種擬合併地面積情境）

使用分區	最小寬×深	平均寬×深
住四	25.2	67.2

情境A（不適用折減公式）

PV：1,194,000
E：2.32
a：1（平方公尺）＜25.2……不適用折減公式
A：67.2（元/平方公尺，原文單位標註如此）

讓售倍額 = 2.32 最後讓售價額 = 1,194,000 × 2.32 = 2,770,080 實價登錄（土地）= 314,500 × 3.3057 = 1,039,648

情境B（適用折減公式）

PV：555,000
E：2.32
a：8+94＝102（平方公尺）＞25.2……適用折減公式
A：67.2（元/平方公尺，原文單位標註如此）

讓售價額 = 555,000 [1 - 102/67.2] × 2.32 = 負值 → 讓售倍額取1（不得小於公告現值） 最後讓售價額 = 555,000 × 1 = 555,000 實價登錄（土地）= 314,500 × 3.3057 = 1,039,642

（原講義地籍圖標示申請地為紅色、擬合併私有地為黑色，地號210面積94㎡、196-1、196、179-2面積1㎡、212-3面積8㎡）

上列三案例的PV、實價登錄等數字均逐字照抄自講義原文，部分單位標註（如「元/平方公尺」用於面積欄位）疑似原稿筆誤，本篇不代為訂正，僅原樣轉錄並加註提醒。

五、寬深檢討口訣與圖解

A+B+C ≦ 1/2 ×（全部基地面積）（扣除部分不得超過全部基地面積的一半）
檢討口訣：
補寬度，補至最深處
補深度，補至最寬處
檢討平均寬度：D + E ≧ F（多餘的寬補不足的寬）
檢討平均深度：G ≧ H + I（多餘的深補不足的深）
另一組案例：A + B ≦ 1/2基地面積；D ≧ E，F ≧ G

（原講義以圖解標示A、B、C、D、E、F、G、H、I等區塊對應內角60~120度及基地邊界節點，圖面本身無法純文字還原，請對照原始講義圖面使用。）

基地面臨兩條道路

基地面臨兩條計畫道路時，畸零地寬、深檢討應以面前道路檢討，即以最寬之計畫道路檢討寬、深。
檢討錯誤案例：

應以最寬道路檢討寬、深（未依此辦理即屬錯誤）。
不足最小深度捨去（誤將不足部分逕行捨去）。
面積找補錯誤。

基地檢討範圍確認

基地檢討範圍應先確認：原始基地 → 檢討範圍（不納入檢討之基地地界面積，自行捨去部分）→ 平均寬度檢討 → 平均深度檢討。
A + B ≦ 1/2基地面積；D ≧ E；F ≧ G（與前述口訣對應之另一組圖例）。

六、地籍線與建築線偏差誤差範圍

依據：102年9月2日北市都建字第10290005100號函，本市建築基地地籍線與建築線位置偏差許可誤差範圍行政程序及配合機制，自102年9月15日起實施。
為免地籍線與建築線未相符所衍生的行政作業負擔，向地政機關申請土地複丈成果圖，應說明為申請建造執照或雜項執照之用。
土地複丈成果圖應標示用語：

「本案依申請人案內所檢附建築線指示圖及本府都市發展局102年7月10日北市都築字第10233979500號函附專簽核准意旨，經檢測地籍線與建築線相符。」

例外：土地重劃地區經臺北市建築管理工程處公告免檢附建築線指示圖者，不適用上述機制。

自查清單（送件前）

來源：臺北市建築管理工程處「建築執照協助審查暨抽查作業說明會」講義（108.8.13），講義頁 39~~47（PDF p43~~p51）。相關：14_土地與建物權利證明文件、11_山坡地與其他。