01.建蔽率、容積率與面積檢討

根本問題：面積與容積檢討涉及大量逐項計算，任一處算錯即退件，因此年年穩居抽查缺失第 1 名（73～131 次），且大幅領先其他類別。爭點幾乎都集中在「哪些空間要計入建築面積／樓地板面積／容積」。

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最高頻缺失樣態

缺失類型	典型錯誤	依據	出現年度
代替柱中心線	無外牆時建築面積未計至代替柱中心線	技規設計施工編 §1（三）	107–114 每年
過樑未計入	結構過樑、天井過樑未計入建築面積	技規 §1（三）	每年
裝飾物／裝飾柱	深度超過 1m 未計入、未依「裝飾柱設置原則」、透空遮陽板自區劃中心線外超 1m	建管手冊裝飾物原則	每年
梯廳免計容積	淨寬不足 2 公尺仍免計容積	技規 §162	每年
機電空間 15%	機電免計容積超過當層／全棟 1/10	技規 §162	每年
露台／陽台圍閉	露台圍閉、陽台超 1/8 未計樓地板／容積	技規 §1（十八/二十）	每年
防空避難重複扣除	防空避難室與停車空間免計容積重複扣除	技規 §162	107–109、114
鄰房佔用	鄰房佔用未計入建築面積、面積前後不一致	—	114
基地範圍	永久性空地（溝渠）、道路用地、保護區未剔除基地範圍	建管自治條例	109、114

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逐項說明

1. 代替柱中心線

• 規定：無外牆之空間（如一樓停車空間、開放外廊），建築面積應計至「代替柱中心線」，不是柱外緣也不是柱內緣。依技規設計施工編第 1 條第 3 款。
• 常見錯：一樓停車空間、機車停車間、店舖旁開放空間，建築面積算錯基準。
• 教訓：一樓所有無外牆空間，逐一確認面積基準線。

2. 過樑一律先檢討計入建築面積

• 結構過樑、天井過樑、陽台外側過樑——只要有結構過樑，先假設要計入建築面積，再依規檢討能否扣除。
• 「過樑計建築面積範圍有誤，應含柱位」是 114 年原文用語。

3. 裝飾物／裝飾柱：深度與透空率

• 裝飾物（柱、牆、遮陽板）深度超過 1 公尺通常要計入面積；深度從建築線外緣／區劃中心線量起，不是從外牆量。
• 透空遮陽板自區劃中心線外皮超過 1 公尺，設置即不符、容積要計入。
• 裝飾柱須依「裝飾柱設置原則」標示深度、提都審同意之範圍僅限標準層，其餘樓層未審查者不得比照。

4. 梯廳 2 公尺、機電 15%（技規 §162）

• 梯廳淨寬不足 2 公尺不得免計容積；可扣除者僅限深度 2 公尺範圍。
• 機電空間免計容積須同時小於該層容積 1/10 及全棟 1/10。
• 共用梯廳依 §162 合併檢討 15%。

5. 露台圍閉、陽台超 1/8

• 露台一旦上方有頂蓋或框架圍閉，應改以陽台或計入容積樓地板面積檢討。
• 陽台超過該層樓地板面積 1/8 或 8 ㎡部分計入樓地板面積；陽台面積另不得超過當層容積樓地板 10%（§162）。

6. 容積上限與獎勵容積

• 土管容積率上限要有計算式（例：220%＋220%×40%＝308% 上限，超過即退——107 年原案）。
• 獎勵容積比例（時程、公益設施等）說明欄數字須與申請書、面積計算表一致。

7. 防空避難室不得與停車空間重複免計（技規 §162）

• 防空避難室免計容積與停車空間免計容積不得重複扣除——這是逐年反覆出現的經典錯誤。
• 防空避難室若非法定（自設），不能比照免計。

8. 基地範圍剔除項目

• 永久性空地（溝渠、水溝超過 4 公尺）、道路用地、保護區，不得納入基地範圍，否則建蔽容積基準全錯。
• 鄰房佔用面積要釐清，基地面積前後須一致。

9. 面積計算表本身的形式

• 面積計算表須逐層列式（樓地板面積、免計容積面積、計入容積樓地板面積）。
• 變更設計時，本次圈選變更須釐清「變更前後差異值」。
• 一層平面圖建築面積範圍要上色且與計算表一致。

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自查清單（送件前）

• 所有無外牆空間（一樓停車、外廊）建築面積計至代替柱中心線
• 結構過樑、天井過樑已逐一檢討計入建築面積（含柱位）
• 裝飾物／裝飾柱深度自正確基準量起，超過 1m 已計面積；透空率檢討完成
• 梯廳淨寬 ≥2m 才免計容積；機電空間免計 ≤ 當層及全棟各 1/10
• 露台無圍閉／頂蓋；陽台超 1/8 已計樓地板、未超當層容積 10%
• 容積率未超土管上限，計算式與獎勵比例三處（申請書／說明欄／面算表）一致
• 防空避難室與停車空間未重複扣除免計容積
• 基地範圍已剔除溝渠、道路用地、保護區；鄰房佔用已計入
• 面積計算表逐層列式、有頁碼，圖面上色與計算表一致

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來源：台中市建照抽查缺失統計 107–114 年度（年度次數統計）。相關：04_陽台雨遮露台與裝飾物、11_防空避難與屋頂避難平台。

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資料出處

整理日期：2026-07-08