踩坑 10：容積獎勵制度陷阱

時程獎勵的失效條件（每場必查）

出現於：幾乎每場幹事會的城鄉計畫科意見

時程獎勵要有效，需同時滿足：

在獎勵期限內提出申請建照
於獎勵期限滿後 7 個月內領得建造執照
需於建照期限內建造完成

任何一項不符合 → 視同不符獎勵規定

實務注意：

如果工程進度延誤，7個月期限很容易超過
要在報告書中主動說明目前是否仍符合時程要求
第一次送審時就要確認這三個時間點

上限容積率計算規則

這是最複雜、最容易算錯的計算。常見錯誤：

錯誤類型	說明
危老容積未計入上限	上限容積率計算要包含危老獎勵
容移計算方式錯	上限容積率的計算：不計危老、須計入容移
混用不同計算公式	基地臨街深度分屬二種容積強度時，要分別計算

容積移轉超量的外部友善設計對策

觸發門檻：

觸發條件	要求
容移量 > 3000 平方公尺	需附外部友善環境設計對策
容移 + 其他獎勵 > 基準容積 60%	同上

注意：外部友善對策不得與以下重複計列：

危老承諾事項
裝飾物綠覆率回饋
危老友善環境策略

特別：車道綠斑馬不算友善對策

第5月第1次幹事會：「P.47，車道綠斑馬屬都市設計審議通案性原則內容，請勿納入容積移轉外部友善環境設計對策。」

宜居建築制度重點

回饋金計算

計算基準：建造執照核准當日公告現值（非送審時，是領照時）
第二次變更後必須重算
常見錯誤：用舊日期的地價 → 金額有誤

宜居設施不是「獎勵」

「宜居設施非獎勵，請將『獎勵措施』字詞修改。」（5月第2次）

報告書裡不能把宜居設施寫成「獎勵措施」，正確說法是「宜居建築設施」。

垂直綠化免計容積上限

「補充檢討設置宜居垂直綠化設施免計容積部分不得超過法定容積率 10%」

每個案子都要算這個上限，很多人忘記。

危老重建容積獎勵

承諾事項管理：

承諾事項要在報告書內有對應圖說
不得與容移對策、宜居項目重複計算
每次變更設計要確認承諾事項仍符合

常見危老承諾（5月份案子）：

地面層增植 N 棵喬木（米徑 ≥ 12cm）
50% 戶數設置陽台/花台垂直綠化並設置滴灌排水系統
增加複層式露台數量
基地退縮空間開放供鄰里使用並設立告示牌

地下開挖率（通案性決議）

超過 80% 需委員會審議同意：

說明施工安全及公共安全理由（常用：逆打工法）
同時補充回饋對策（生態水池、增加垂直綠化等）

出現案例：第724次（89.83%）、第362次（82.28%）

免計容積與防空避難室

自治條例第 50 條免計容積

「未檢討都市計畫法臺中市施行自治條例第 50 條規定免計容積檢討。」（115年4月第1次）

都市計畫法臺中市施行自治條例第 50 條的免計容積項目要逐項檢討，常被抓「未檢討」
免計容積項目（如垂直綠化、宜居設施）有各自上限，不能無限計入
宜居垂直綠化免計容積 ≤ 法定容積率 10%（見上文宜居制度）

防空避難室面積檢討（容易整段漏掉）

「未檢討防空避難室面積」「請補充防空避難空間面積檢討」（114年6月第2次、115年4月第1次）

防空避難室面積檢討要做（依建築技術規則），且要在各層平面圖標示範圍及固定設備
與免計容積、停車空間檢討一起，是建管科的固定查核點
防災計畫的樓層數、建築物用途不可誤繕（115年4月第1次抓誤繕）